“提前还房贷”为啥又掀高潮
最近，提前还房贷又掀起了一个高潮。有研究员表示，只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，居民预期房价会下跌，提前还贷的动力就会一直存在。那么“提前还房贷”为啥又掀高潮呢？下面小编就来解答一下大家的疑问。
“提前还房贷”为啥又掀高潮
近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉，有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等待2-3个月。另外，提前还贷普遍要缴违约金。
事实上，提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初，为啥“提前还贷”又掀起高潮?一方面，2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的货币基金，其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大幅度波动，甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了。
记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的。所以，即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的。因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管。
现在，情况不一样了，房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期，理财收益一度大幅度下滑，甚至出现破净的情形，更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置?老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财。而且，还有一个非常重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。
根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。
对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款。资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷被提前还贷，银行收益自然受冲击。
2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。一年多的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一。
只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。房价下跌城市的房贷利率不再设下限，一方面是为了收缩房贷利率和银行理财产品利率之间的倒挂幅度，另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌的预期。短期内要稳楼市，就得这么做。
为什么要提前还房贷
一、为了出售房产
我们都知道，购房时办理了住房按揭贷款，房产就抵押给银行了。如果想卖出房子，就必须办理解押手续，而办理解押手续的前提是必须要还清住房按揭贷款。所以，有一部分人提前还贷是以销售房产为目的的。
二、缩短还款期限
银行里有一笔房贷每个月要还，心里总会有那么一点牵挂。一些人不爱欠钱，为此会睡不好、吃不香。所以会想尽一切办法尽早还清房贷，以求得“无债一身轻”的生活状态。
部分提前还贷之后，对于还款会有两种处理方式，一种是降低月供，另一种是缩短还款期限。所以，一些人为了追求更早的实现无债一身轻的理想生活状态，在提前还贷之后就采取缩短还款期限的方式，处理后续的房贷还款。
三、为结婚做准备
许多人是有婚前房产的，但这个房产还有住房按揭贷款。如果这个房贷没有还清，在结婚之后持续进行还贷，那么房产就有部分价值属于婚后财产，这对于日后处理婚姻纠纷是十分不利的。
因此，许多有婚前房产的人，都会选择在结婚之前提前还清贷款，这样房子就属于婚前财产了，也就避免了日后万一离婚所带来的房产损失。
不过如果以为了结婚做准备而提前还清房贷的，就要防止“洗房”情况的发生。什么是洗房?简单地说，就是结婚之前，一方已经准备好婚房，结婚之后另一方以某种理由要求卖掉房子，再以夫妻双方的名义购买一套更好的改善性住房。之后，由于某种原因离婚了，另一方就分割走了一半的房产。
四、获取更佳的理财效果
有一笔还贷要支付，这会增加经济生活成本。按目前4.1%的年利率来计算，100万元的房贷，一年就要支付4.1万元的利息。这笔利息对于工薪阶层来说，压力也是不轻的。
从理财的效果来说，如果你有一笔闲钱，不能获得4.1%的年投资收益率，那么将这笔闲钱提前还房贷，将是一个不错的选择，能获取维持原先房贷状态更佳的理财效果。
例如，你有一笔100万元的闲置资金没有良好的投资去处，存了一年期的银行定期存款，按年利率2%计算，一年获得2万元的利息。如果你将这笔闲置资金提前归还了100万元的房贷，那么你将额外增加2.1万元(4.1万元—2万元)的收入，从而取得更佳的理财效果。
另外，提取住房公积金还房贷也是属于增强理财效果的范围。因为账户中的住房公积金的存款利息是这样规定的：上年度归集缴存的公积金余额，按3个月定期存款利率(目前是1.35%)结息，当年度归集的公积金按活期利率(目前是0.25%)结息。
例如，你提取了上年度公积金余额50000元用来提前还房贷，按4.1%的房贷利率计算，你将增加1375元的理财收入。如果你提取的五万元公积金是本年度缴存的，那么你将增加1925元的理财收入。
房贷提前还款的好处和坏处
1.好处
客户提前还部分房贷之后，利息不再按贷款总额计算，而是按提前还款后剩余未还本金来计算，所以可以减免一定的利息。客户在提前还款后若选择缩减每月月供，保持还款期限不变，那每月还款压力也能有所减轻;而若选择缩短还款期限，保持每月月供不变，就能更早结清债务。
2.坏处
如果客户过早申请提前还款，比如才刚办下房贷就提前还，甚至还未按约定还款计划还满规定时间，那可能需要支付一定的违约金(不少银行规定的是还满不满一年就提前还款的话，那就需要交违约金，还有的规定的是三年，建议具体可咨询经办分行客服)。
而如果是在还款后期才操作提前还款的话，就算不用交违约金，其实也减免不了多少利息，并不划算，毕竟此时利息都还得差不多了。