提前还房贷要排队到4月：什么时候还房贷最划算

随着多地频繁调整首套房贷利率，房贷进入低利率区间，不少贷款购房者开始考虑提前还款。这次小编在这里给大家整理了提前还房贷要排队到4月，供大家阅读参考。

排队到4月，提前还房贷热度高

“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”

“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”

“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”

正如上述几位买房人向中新财经记者介绍的一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。

事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。

“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。

据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。

近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。

“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本;另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。

提前还贷，利弊几何?

提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。

95后女生小夏在2021年底贷款买了自己的房子。“我选择了高首付，所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难的时候，银行有额度就赶紧申请了，利率加点80个基点达到5.45%，属于比较高的。”

正是因为支付了比较高的首付，小夏目前手里并没有多余的资金可以提前还贷。“最近都说提前还贷很实惠，我爸妈就想再省一省、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉，所以目前还没有决定。”

虽说“无贷一身轻”可以说是大多数买房人的终极梦想，但正如小夏所顾虑的，业内人士同样提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。

“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。

但对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。

博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示：个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。

“但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。”王蓬博说。

矛盾如何解决?

但相对于买房人和银行的“纠葛”，不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。

“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。

什么时候还房贷最划算

第一种情况：银行基准利率下调

国家每年根据楼市和金融关系来对房贷利率做出相应调整。房贷利率要么上调要么下调，如果利率浮动较高的时候还款，我们就需要还更多的利息，如果利率水平较低的话，我们则少还很多利息。有时别小看这一个点两个点，会让你少还好几万。要知道，提前还款是要根据基准利率计算罚息的，如果利率较高时提前还款，你的罚金也会多一点，利率较低时则会少一点。

第二种情况：等额本金还款超过了还款年限1/3

做过贷款的都知道，还贷方式一般有两种。等额本金还款，也就是在还等额本金的部分外，还要还剩下所有钱的等额利息。但是随着你还的时间越往后，你还的利息则是越来越少的。如果这时你已经还了1/3的年限贷款了，你需要还的利息已经不多了，剩下需要还的都是本金，这时候再一次性提前还款已经没有多大意义。如果你觉得这点利息没什么，提前还也是可以的哈。

第三种情况：等额本息已经超过还款年限的50%

等额本息是另外一种还款方式，也就是你贷款和利息总数除以贷款时间，每月所产生的利息和本金。和上面说的差不多，如果你的还款年限已经还到一半了，你的总利息已经还了至少超过60%了。如果在这种情况下提前还款也是不划算的。现在能够在银行甚至其他的金融机构贷到一笔钱是很不容易的，要审核的流程的资质也是非常严格。既然已经还了大部分利息了，不如把钱放在更有投资价值的地方。