房地产投资与分析论文
随着国民经济的快速增长，我国房地产投资近年来迅猛发展，房地产业作为新兴的产业，在投资业方面起着举足轻重的作用。下文是小编为大家整理的关于房地产投资论文的范文，欢迎大家阅读参考!
房地产投资论文范文篇1
浅析房地产开发工程项目管理
论文摘要：房地产一直是当前中国热门的话题，作为开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程造价，是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对相关问题，探讨了项目管理优化措施。
论文关键词：房地产 开发 工程项目 管理
0 引言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1 房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后
是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
参考文献：
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赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与经济，，(22):52-54.
房地产投资论文范文篇2
浅谈房地产投资风险
摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。
关键词：房地产投资;分析方法;风险识别
房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。
一、房地产投资风险主要分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法(FTA法)、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
(一)专家调查法。
专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。
头脑风暴法是以一个5~10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。
德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
(二)故障树分析法。
故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
(三)幕景分析法。
幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
(四)筛选-监测-诊断技术。
近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程;监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程;而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选-监测-诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险(市场体制性风险)和非系统分析(项目差异性风险);按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风;按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
(一)投资决策阶段风险。
在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。
一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少;另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。
城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。
区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
(二)土地获取阶段风险。
房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。
土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等;另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
3、征地开发风险。
征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差;另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
(三)项目建设阶段风险。
项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%~100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。
工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。
质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
4、施工安全风险。
施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
(四)经营管理阶段的风险。
房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润;相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提，在此基础上进行有效的风险防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。
参考文献：
[1]许晓音。房地产投资风险与防范对策研究。商业研究，.5.
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房地产投资论文范文篇3
浅谈国内房地产投资效应
摘要：近年来,随着经济的发展,人民生活水平的提高,对住房的需求不断加大,房地产业开始迅速升温,房地产投资的带动作用开始显现。许多学者通过大量方法对房地产投资的带动效用作了深刻研究,本文从房地产投资带来的正效应和负效应两个方面对房地产投资效应进行综述。
关键词:房地产;投资;综述
1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。
一、房地产投资正外部性研究
我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。
起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥()、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛()、施建刚等()对我国房地产投资与GDP的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉()、刘红()、黄忠华等()等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。
投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明()等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏()、王国军、刘水杏()、闫永涛等()、程杰、彭灿()等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。
(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。
大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏()利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等()利用投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数,同日本、美国一样,在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显,处在所有行业的最后几位。
但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段,房地产业还有很大发展潜力,当把房地产开发建设考虑进来,其带动效果就很明显,不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等()对1997～全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析,分析表明,房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性,东部地区房地产投资对经济增长贡献最大,中部次之,西部最小。从长期和短期影响看,地区经济越发达,房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。
(二)房地产投资与经济增长因果关系研究。
房地产投资与经济增长之间的因果关系存在三种关系:GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,房地产投资对GDP存在单向显著Granger因果关系,以及GDP与房地产投资互为Granger因果关系。沈悦、刘洪玉()对1986～房地产投资和经济增长的时间序列数据进行分析,分析表明GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。
岳朝龙、孙翠平()在短期内房地产投资是GDP单向Granger因果关系,当置信水平的提高,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。陆菊春等()分析1986～的数据,得出东部地区的房地产投资与区域经济发展存在双向因果关系,而中、西部地区的房地产投资与区域经济增长存在单向的因果关系。皮舜、武康平()通过基于利用面板数据的Granger因果检验模型,发现1994～间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。刘桂文等()通过分析1997～数据同样得出两者存在双向格兰杰因果关系。
二、房地产投资负外部性研究
目前,房地产业成为推动经济增长的重要力量,在发挥其正外部效应的同时,也要足够重视其潜在的负效应。各学者主要是从以下几个方面进行论述的:
(一)泡沫问题。
当房地产投资过度膨胀,由于流动性过剩问题和投机行为,大量资金流入房地产市场,会使房价大幅上涨,严重超出人们购买力时候,就会出现房地产泡沫,泡沫一旦破裂会使经济受到重创。谢经荣()、胡瑾卿等()构建房地产泡沫指标体系和泡沫测度方法。周京奎、曹振良()通过建立房地产投机度检验模型对中国房地产市场泡沫进行测度,认为中国房地产市场不存在泡沫问题。
(二)城镇住房供给问题。
陈平等()、高琳()分析房地产市场供给结构严重不平衡,非住宅投资明显高于商品房建设,对中小户型建设不足,经济适应房的建设标准和购买对象不能很好的监管。赵朋()在城市化过程中,由于我国房地产市场不完善与要素市场化不完善,盲目投资和市场炒作使得低收入群体的居住成本以及农民市民化转变的成本将提高,这将在一定程度上抑制了农民进城,或者是农村劳动力进得来却留不住,没有从根本上提高城市化水平。
(三)资源环境问题。
陈平等()认为全国土地和银行信贷资源浪费严重、房屋空置率居高不下。全国的商品房空置率有增无减。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。丰艳萍()住房建设科技含量低,住房建设能源消耗过大,与同气候条件下国家相比,单位居住面积是其他国家能耗的1～2倍,资源浪费严重。顾海波()、吴婕()在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便,降低了家庭的效用水平,但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑,是典型的外部不经济。
主要参考文献:
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房地产投资论文范文篇4
浅谈我国房地产投资决策
1产投资决策过程中估价技术的运用
一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标;二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格;三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测;四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息;五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等;六是计算经济评价指标，并对不同方案的经济评价指标进行抉择;七是选择一个最好的经济评价指标，然后决定以何价格投资该房地产项目。
2项目情况及投资定位分析
2.1项目概况
SQ项目位于杭州市城东新城天城单元，距武林广场约5公里，东邻备塘河，南面为艮山东路，西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米，容积率为2.8，计容建筑面积为59847平方米。
2.2SQ项目定位分析
根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。SQ项目周边有多个可比在售楼盘，包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。根据类比项目，新中宇维萨年均去化500套，销售面积5万平方米;金色黎明年均去化1300套，年均销售面积为13万平方米;曙光之城年均去化1000套，销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目，预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。
2.3SQ项目投资测算及开发周期安排
根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。通过投资测算，土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为7750万元、房地产各项税为11284万元。由于项目体量一般，市场去化需要1-2年时间，因此考虑项目按照1期开工建设。根据项目“以销定产”原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑，11月取得土地证，1月开工建设，8月预计可以具备销售条件，12月主体封顶并于12月实现交付。
3基于估价技术的SQ项目经济评价
3.1项目销售价格及去化速度定位
根据SQ项目地理位置，综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例：新中宇维萨9月首次开盘以来，总共推盘8万平方米，目前共销售3.7万平方米，成交均价2元/平方米，总体去化率50%。年均去化5万平方米左右。，在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米，均价在21000元/平方米。金色黎明自4月开盘以来，合计推出套房源，1年来共销售1773套房源，约20万平方米，价格为18000元/平方米。曙光之城自3月开盘以来，合计推出1041套房源，半年来共销售976套房源，销售近9成房源。
以高层住宅套均100平方米计算，半年销售10万平方米住宅，销售均价在2元/平方米。当前SQ项目价格为21500元/平方米，通过估价技术中的趋势法对SQ项目未来价格进行预测，预计SQ项目价格为23000元/平方米，价格为24000元/平方米。在去化速度上，通过比较法，可以判断SQ项目未来年均去化面积大概在6万平方米，预计下半年销售约3万平方米，将剩余房源售完。
3.2项目成本及支出计划预测
对于SQ项目的各项成本，通过市场比较法及趋势法，土地成本为77100万元;工程成本为29773万元(其中，前期工程费1764万元，建安成本24174万元，基础设施费为3120万元，配套设施费165万元，不可预见费为649万元);营销费为3725万元;管理费用为3725万元;财务费用为6150万元;各项税为11324万元(其中，营业税及附加为8344万元，土增税为2980万元)。
3.3项目资金平衡情况
项目二季度，需要注册资金2亿元，三季度股东借款2.05亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。，项目股东上半年需要提供4.2亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资4亿元，并且项目可以是吸纳销售收入67223万元的回款，下半年归还股东的6.25亿元借款;项目可实现销售回款81774万元。
3.4项目投资评价指标
项目销售总额为148996万元，土地储备为77100万元，工程成本为29773万元，营销费用为3725万元，管理费用为3725万元，财务费用为6150万元，房产各项税为11324万元，项目实现税前利润为17200万元，所得税为4300万元，税后净利润为12900万元，项目销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
4小结
在房地产投资决策过程中，主要以假设开发法为投资决策前提，通过对SQ项目未来房价的预测、销售去化能力的判断以及成本的估算，在项目资金平衡的基础上，对投资各项指标进行计算，进而得出项目销售净利率。本文以SQ项目为例，计算出该项目的销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。