投资性房地产论文
房地产具有投资和消费的二重性，消费性是其基础属性，而投资性是建立在消费性基础上的。下文是小编为大家整理的关于投资性房地产论文的范文，欢迎大家阅读参考!
投资性房地产论文篇1
浅谈投资性房地产准则
[摘要]本文重点讨论投资性房地产的核算。投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算。
[关键词]投资性房地产 核算 成本模式 公允价值模式
财政部出台了新的会计准则,新准则包括基本准则和38项具体准则。这次颁布的新准则是在我国当前的经济形势和国际会计趋同的大背景下诞生的,体现了我国当前的经济情况和国际会计准则发展的方向。这里重点讨论投资性房地产这一准则,研究投资性房地产的核算。
投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算,具体分析如下。
一、采用成本模式核算投资性房地产
采用成本模式核算投资性房地产,可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:
1.投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同:
(1)外购的投资性房地产。对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(2)自行建造的投资性房地产。企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
(3)作为存货的房地产转为出租。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。
(4)自用房地产转换为投资性房地产。企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。
2.采用成本模式下的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
在成本模式下,应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
3.处置投资性房地产
处置投资性房地产分为出售和收回自用二种情况:
(1)出售投资性房地产。企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入,投资性房地产的账面价值计入其他业务成本,发生的营业税计入营业税金及附加。
(2)出租转为自用。企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时,在采用成本模式下,应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。
二、采用公允价值模式核算投资性房地产
采用公允价值模式核算投资性房地产,也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:
1.采用公允价值模式下的初始计量
(1)采用公允价值模式的前提条件。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下,已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。注意,这是今年的一个新变化。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市,应当为投资性房地产所在的城区。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
(2)采用公允价值模式下初始计量的账务处理。
①外购和自建的投资性房地产在初始计量时,采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同,不同点在于应设置“成本”明细科目,以便区分“公允价值变动”。②将存货和自用资产转为出租,房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租,应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值,公允价值与原账面价值之间的差额,如果公允价值大于账面价值,其差额计入“资本公积――其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值,其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的,是为了防范企业通过转换用途来调增利润。
A.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项房地产在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。
B.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目;按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。
2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。
3.投资性房地产的处置
(1)出售。出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应将出售收入计入其他业务收入,将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积――其他资本公积”的金额转入其他业务收入。具体账务处理是:按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目;按其成本,贷记“投资性房地产――成本”科目;按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记“公允价值变动损益”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入其他业务收入,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。
(2)出租转为自用。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。具体账务处理时:转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”科目,按该项投资性房地产的成本,贷记“投资性房地产――成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目;按其差额,贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。具体例子可详见会计政策章。
2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献:
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,.
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则―应用指南[M].北京:中国财政经济出版社,.
投资性房地产论文篇2
试谈投资性房地产审计问题
一、我国企业投资性房地产审计中存在的问题
(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念，在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。
(二)缺乏针对性的审计程序目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷：
第一，未能准确的确定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响“真实性”，也会影响“完整性”;
第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业谨慎;
第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。
(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。
然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。
按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的;二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。
(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。
这主要体现在以下两个方面：
一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的过程中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题，出于自身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但自己的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。
另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。
二、完善投资性房地产审计的策略
(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落;在审计实施阶段，根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试，重点是如何对其实施实质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行详细审计;在审计报告阶段，在形成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。
(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查以下几个关键点，以保证审计质量：
第一，审查投资性房地产的真实性和完整性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有，是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，是否被用于抵押和担保，尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，特别要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。
第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务是否真实，相关的手续和法律程序是否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确，特别应关注是否存在关联方业务;对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。
第三，检查投资性房地产的计量模式，对于以公允价值模式计量的，应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量，此外，还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。
(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标，对于以成本模式核算的投资性房地产应把握以下几个关键之处：
第一，初始确认的 审计，应关注其是否按实际成本入账，即外购的投资性房地产是否以其购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出作为其初始确认成本，自行建造的投资性房地产，是否以其达到预定可使用状态前发生的必要支出作为其初始确认成本，而对于由公允价值模式转换为成本模式的投资性房地产是否按该资产在转换日的账面价值作为入账成本，验证投资性房地产初始成本的准确性。
第二，后续计量的审计，主要关注是否按照固定资产和无形资产的相关规定，对投资性房地产按期计提折旧或摊销，并将其计入其它业务成本，当存在减值迹象时，是否按准则的规定计提相应的减值准备，已经确认的减值准备，是否存在以后转回的情形。第三，审查转换和处置业务，将投资性房地产转为自用时，是否按其账面价值转为固定资产或投资性房地产，将投资性房地产出售时，是否将其收入与成本分别计入其它业务收入和其它业务支出账户。对于以公允价值模式计量的投资性房地产，审计的重点是关注其公允价值的取得和其准确性，避免出现公允价值不公允，公允价值成为利润操控的手段的现象。对于将自用资产转为投资性房地产的，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益，出售时，是否把原人公允价值变动损益和资本公积的金额转入其它业务收入等。
(四)提高审计人员的素质提高审计人员的素质是保证投资性房地产审计质量的基础，需要审计人员时刻保持应有的独立性和 职业谨慎性。
一方面，提高审计人员职业道德，通过职业道德的约束和行业监管，辅之以加大违规成本，促使审计人员在对投资性房地产审计过程中，保持应有的审计独立性，恪守职业道德，能够抵制 经济利益的诱惑和外来压力的干扰，保持应有的职业谨慎，执行规范的审计程序，对于在审计过程中发现的问题该披露的披露，该调整的应要求被审计单位调整，并根据问题的重要性和被审计单位的态度确定出具审计意见的类型。另一方面，审计人员应该努力学习，不断提高自身的专业素质，熟悉投资性房地产相关的各种知识，不仅应掌握常规的审计技术和知识，还应结合投资性房地产的特点掌握特定的、有针对性审计技术，以保证发现投资性房地产业务中存在的问题，降低审计风险，保证审计质量，履行其“经济警察”的职责。
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投资性房地产论文篇3
试谈房地产投资决策新视角
1 传统NPV法应用于房地产开发投资决策的弊端及应对策略
房地产开发投资决策传统上采用净现值法Net Present Value，简称NPV，NPV法是传统决策法中最能体现投资目标是实现价值最大化的方法，其原理就是将未来的现金流量期望值以适当的贴现率进行贴现，再将得到的收益现值减去所需投资额现值，得出项目的净现值。表示为：
项目净现值(NPV)=资产收益现值-资本支出现值
一般而言，净现值大于零时项目可行，反之则不可行。第一，如何估计投资项目在未来的现金流;第二，如何确定合适的贴现率，即用适当的贴现率反映项目的风险。
1.1 应用弊端
首先，大量不确定性因素的存在是现实经济生活的本质特征，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性决定了投资决策时无法准确预期项目的净现金流量以及投资内外部环境的变化。
其次，针对NPV决策方法的“立即投资”和“决不投资”二唯论，房地产投资项目具有明显的可推迟性。即使当前因NPV<0而无法决定立即投资，但并不意味着应该永远放弃该项目，选择投资的时机不同，投资收益与风险就会随之改变，在推迟期内，市场的有利变化可能使项目NPV>0。
最后，房地产投资具有不可逆性，一旦资产被确立就不可能毫无损失地收回投资。一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言资产流动性较差，造成投资不可逆;另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，使房地产投资不可逆。
1.2 应对策略
投资项目往往可以按时间先后顺序，分解为多个相互联系的子项目的组合。在某个决策点，根据前面各阶段决策的实际结果和当时所掌握的其它信息，投资者可以进行新的选择，也即在项目进展过程中不断对应着一个选择权，这样，投资决策过程才体现出灵活性。
2 实物期权概念及类型
2.1 期权与实物期权
期权是最基本的金融衍生工具之一。期权是一种特定的金融合同，分为买权和卖权两种基本类型。
买权合同赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，从买权合同的出售者处购买一定数量标的资产的权利。卖权合同则赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，向卖权合同的做空方出售一定数量标的资产的权利。
实物期权与企业投资决策分析问题有着密切的联系，它是金融期权在公司理财领域的一种扩展。是指公司进行长期资本投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。
2.2 房地产投资决策过程中的实物期权类型
2.2.1 延迟投资期权
由于难以对开发前景进行精确的定性定量预测，投资者暂缓进行大规模的开发，而进行局部、小规模的开发，进一步获得市场信息，改进自己最初对项目各期现金流量的评价结果，这就是所谓的延迟投资期权。
2.2.2 分阶段投资期权
分阶段投资期权，又称分期建设期权，是指把项目所需的投资按时间顺序分成若干相互联系的部分，每一阶段的投资决策取决于前面已经执行的各阶段投资的实际结果以及未来市场需求变化。
2.2.3 转换期权
如果项目实施过程中，开发商有能力根据外部环境的变化进行投入要素或产品的转换，则称作转换期权。显然，转换期权的存在为企业的项目营运提供了机动性，为企业适应市场或竞争环境变化提供了有力的工具。
3 实物期权与房地产投资策略的合理运用
3.1 项目分解分期投资与分期开发策略
这一策略的实际应用条件与意义：
3.1.1 项目规模大，全面开发与一次性投资的前期资金投入量大，一则企业难以承受;二则直接影响项目的资本金利润率，对于房地产投资来说，项目的资本金利润率指标远比总投资利润率指标更重要。
3.1.2 开发建设周期长，当项目开发建设周期大于其产品的市场生命周期时，产品在市场上过时，难于售出，使项目实物期权益变小，风险加大。
3.1.3 当项目开发建设周期与房地产市场周期叠加错位于市场周期下降期时，项目将被迫面临市场周期下降阶段带来的一系列风险，使实物期权权益下降。
因此，将项目分解为若干期，分期开发建设，就成为房地产投资开发的常见方式。房地产投资商在运用项目分解分期投资与开发策略时还要充分重视以下问题的解决：
(1)项目每一期投资与开发的后评价问题。实物期权理论的核心思想在于实现投资行为与市场趋势的动态适应。以前一期实际发生与形成的企业客户群、客户群接受的产品与对产品的不满，检验与发现该期决策的缺陷点，为后续期投资开发提示重要的思路与策略诸方面的改进。
(2)项目每一期投资与开发后的项目重新定位问题。必须把每一期项目的开发建设都视作“全新的项目”，重新进行市场调查、项目定位，重新制订投资运作方案。
(3)项目各期投资与开发之间协调问题。项目前一期开发经营的现金流入，可用来支持后续期开发建设的现金流出，加快资金周转。
3.2 项目联合投资与合作开发策略
多个投资主体联合投资与合作开发一个或多个房地产项目，有助于扩大投资、分担风险。实际运作中，联合投资的失败往往集中在二个问题上：一是当面临市场风险时，某出资方意识到风险损失大于撤资违约金时，会采取宁可违约也要撤资的措施;二是投资各方责任、权益分配的复杂性带来的法律关系模糊状态。
3.3 项目 转让策略
项目转让，实际上是一方放弃未来的实物期权收益，而将其转让给另一方。当房地产销售出现较大的波动、产品空置率快速上升时，为减少损失，投资者可以收缩开发模式甚至中止开发。一般地说，房地产开发商会选择项目转让策略。
4 实物期权法 应用于房地产开发投资决策的意义
传统的NPV决策方法在不确定的市场 环境下，容易造成房地产投资价值的低估，因为它没有考虑到投资项目可能包含的期权价值。实物期权法则充分考虑了由决策者的决策灵活性创造出来的那部分价值。
另外，实物期权法是一种动态评估方法，它充分考虑了不确定性和灵活性在投资决策中的作用，为准确评估项目价值提供了新的思路，从而,突破了NPV法将决策思维定格在“立即投资”和“永不投资”二唯论上的局限性。
目前实物期权已经被上海的房地产企业采用，这种融资方式主要是本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘的 若干套商品房以期权的形式，协定价格提前出售给外国投资者，销售收入作为本地房地产企业的启动资金，投入到进一步的开发过程中。
5 结论
笔者认为，实物期权理论在房地产开发投资决策中有广阔的应用前景，目前由于其引入我国的时间不长，实际应用比较少。对于房地产投资来说，其不确定因素较多，应用起来还有诸多困难。但在保留传统投资决策分析合理内涵基础上，对传统投资决策方法进行改进，提高投资决策的科学性，有利于推动房地产开发理性运作。由于其外在因素及定价方法等方面的局限性，要求我们必须针对具体情况来决定采取具体的方法，这样才能够真正发挥该理论方法的作用。
投资性房地产论文篇4
浅谈投资性房地产会计处理
一、投资性房地产的初始确认
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量。具体可分一下几种情况:(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成,包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,应当确认为投资性房地产;不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,不确认为投资性房地产。有关会计处理:后续计量采用成本模式下,取得投资性房地产时,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”等。后续计量采用公允价值模式下,取得投资性房地产:借记“投资性房地产――成本”,贷记“银行存款”等。
二、投资性房地产的后续计量
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》,投资性房地产后续计量分成本模式和公允价值模式,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
(一)采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》,按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。有关会计处理:计提折旧或摊销时:借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”,计提减值准备时:借记“资产减值损失”贷记“投资性房地产减值准备”
(二)采用公允价值模式进行后续计量只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资l生房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。有关会计处理:投资性房地产公允价值上涨时:借记“投资性房地产――公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”投资性房地产公允价值下降时:借记“公允价值变动损益”,贷记“投资性房地产――公允价值变动”
(三)投资性房地产的转换房地产的转换,实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式:作为存货的房地产转为投资性房地产;自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产;投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单,就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理,公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
(1)公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产。房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。具体可分为两种情况:一是公允价值小于账面价值,按其差额记入公允价值变动损益。借记“投资性房地产――成本”、“公允价值变动损益”、“存货跌价准备”,贷记“开发产品”。二是公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。借记“投资性房地产――成本”,贷记“开发产品”、“资本公积――其他资本公积”。
(2)公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产。企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租,即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。
(3)公允价值模式下投资性房地产转为自用。企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产,转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计人公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计人当期损益。公允价值模式下,还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”,如存在原转换日计入资本公积的金额,则一并转入“其他业务收入”。
参考文献:
[1]财政部:《企业会计准则》,经济科学出版社版。