取消公摊面积房价会上涨吗

内蒙古自治区住建厅官网近日一则关于“取消公摊”的回复引发了行业热议，成为全国首个对取消公摊面积做出的官方回应。那么今天小编在这里给大家整理一下公摊面积的相关知识，我们一起看看吧!

取消“公摊面积”内涵何在?

根据王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

对此，王凤华建议，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极作用。

内蒙古住建厅回复称：我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大、周期较长。

实际上，对于“取消公摊面积”的讨论由来已久。目前，我国多数城市是以建筑面积作为计价方式，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。正是由于公摊面积不透明，市场上仍然有不少开发商在公摊面积上玩猫腻，刻意隐藏公摊面积。例如，近期山东青岛一楼盘业主就因“公摊面积过大”而维权，其113平方米的房子公摊面积就达到36平方米，公摊系数在40%以上，令业主感觉实际居住面积“缩水”。

该案例一时间引发业内关注，“取消公摊”的呼声也越来越大。不过，客观来看，由于公摊面积是指“公共建筑面积的分摊”，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅等，这部分公摊面积是客观存在的，因而不存在取消一说。而业内呼吁的“取消公摊面积”的说法，更多的是指向商品房销售时的计价方式。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，公摊面积之所以出现“人人喊打”的局面，不在于公摊的客观存在，而在于一些开发商利用公摊面积大做文章，从中谋取利益。而解决公摊面积沉疴的关键在于改变商品房销售计价方式，让公摊部分做到公开透明。

也就是说，“取消公摊面积”这一说法并不是指取消公共设施和服务，而是指取消将公共部分的成本捆绑在房屋销售中的这种做法，从而减少模糊地带。

以套内面积计价是否可行?

那么，取消公摊面积，以套内面积计价是否可行呢?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“以套内面积计价，是可行的。因为我们在买房的时候，本来就包括套内面积和共享部分，而共享部分涵盖的内容是很清晰的。在实际操作中，有两个价格，一个是按照全部面积(即建筑面积)计算多少钱，另一个是按照套内面积计算多少钱，这是完全可行的。”

事实上，重庆早在2002年就率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价。2002年6月，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第十三条明确，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同;交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

需要指出的是，这里重庆市以套内建筑面积为计价方式，而套内建筑面积并非套内使用面积。

根据现行的《房产测量规范》规定，房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内使用面积则包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

也就是说，套内建筑面积计量时，仍然需要关注计算到套内的墙体面积和阳台建筑面积，这两个面积并非固定的，它们也会影响到实际的使用面积。

而涉及到房屋的其它费用，重庆也有样本，比如，在收取物业费、取暖费的时候，按建筑面积计算，而收取精装费用时按套内建筑面积计算。

不仅仅是重庆样本，实际上，住建部也在从全国层面上推进计价方式的变革。2019年住房和城乡建设部官方网站公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中，明确指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

由此来看，住建部提出的“以套内使用面积进行交易”的方式比目前实行的重庆样本更进一步，套内使用面积更直观地贴合了人们实际使用面积，若推行以此计价，购房者就更容易理解，即“所见即所得”。但是，目前这一计价方式并未在全国层面得到实行。

套内面积计价会影响房价吗?

取消公摊面积、以新的计价方式来进行交易，也引发了不少购房者的担忧：“羊毛出在羊身上”，自己还是要为公摊部分买单，但是这样会导致房屋单价的抬升。

比如，一套住宅的建筑面积为120平方米，套内面积为90平方米，如果按照建筑面积为标准计算，单价为30000元/平方米，那么该套房屋的总价为360万元;如果按照套内面积为标准计算，单价则为40000元/平方米，总价依然为360万元。

公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说，这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言，套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言，这些成本是真实存在的，并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

对此，李宇嘉建议：“计价的时候，应该将套内面积和建筑面积标注出来，让购房者很清楚地知道。另外，包括公摊的部分也应该透明化，比如公摊的面积有多大，公摊包括哪些部分，每个公摊部分的面积有多大，这些在交易时也应该明确，这是最重要的。”

事实上，取消公摊面积的效果可能表现在，房屋的单价会相对升高，但整体总价不变，也就是说，只是改变了计算方法，而并非会引发实际意义上的房价上涨。

不仅如此，从另一角度看，这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求，因为规划和设计问题而导致分摊面积增多的话，在同样的总价下，单价或会变高，那么购房者可能就不会认账。

王玉臣也建议：“要解决公摊不透明的问题，需要从三个阶段做到公摊部分、公共部分的公开透明，并明确列入相关的购房合同、业主公约、物业服务合同当中。其一，一开始预售的时候，就在售楼处明确公开;其二，交房的时候，在交房现场明确公开;其三，入住后，在小区常用的公开栏进行日常公开明示，并将相关收支也一一公开。”